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Le don familial logement neuf permet à un parent ou à un grand-parent de donner jusqu’à 100 000 € sans droits de donation, à condition que l’argent serve à acheter un logement neuf ou à financer une rénovation énergétique. Mais ce dispositif temporaire ne vise que les dons versés jusqu’au 31 décembre 2026. Voici les conditions exactes, les pièges à éviter et la déclaration à faire.
Don familial logement neuf : de quoi s’agit-il ?
L’article 71 de la loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire, inscrite à l’article 790 A bis du code général des impôts. Elle vise les dons de sommes d’argent en pleine propriété, selon le texte publié au Journal officiel du 15 février 2025.
Concrètement, le donataire, c’est-à-dire la personne qui reçoit, ne paie aucun droit sur la somme exonérée. En contrepartie, il doit l’affecter à un projet précis dans un délai court. Ainsi, ce don se distingue des abattements classiques, qui ne posent aucune condition d’usage.
Quels sont les plafonds ?
Le texte fixe deux limites. D’abord, chaque donateur peut donner au maximum 100 000 € à un même bénéficiaire. Ensuite, un même bénéficiaire ne peut pas recevoir plus de 300 000 € au total, tous donateurs confondus, selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).
Par ailleurs, l’exonération ne couvre que la somme réellement utilisée pour le projet. Si un enfant reçoit 100 000 € mais n’en consacre que 70 000 € à l’achat, seuls ces 70 000 € échappent aux droits.
| Plafond | Montant |
|---|---|
| Par donateur et par bénéficiaire | 100 000 € |
| Par bénéficiaire, tous donateurs confondus | 300 000 € |
| Date limite des versements | 31 décembre 2026 |
| Délai pour utiliser la somme | Dernier jour du 6e mois suivant le versement |
Qui peut donner et qui peut recevoir ?
Le don doit aller à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. À défaut de descendance, le donateur peut donner à un neveu ou une nièce, c’est-à-dire uniquement aux enfants de ses frères et sœurs, selon le BOFiP.
En revanche, le texte ne prévoit aucune condition d’âge, contrairement au don familial classique de 31 865 €, réservé aux donateurs de moins de 80 ans. Ainsi, un grand-parent de 85 ans peut utiliser ce dispositif.
Don familial logement neuf : quels projets sont acceptés ?
La somme doit financer l’un des deux projets suivants, selon la loi et le BOFiP :
- l’achat d’un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA, c’est-à-dire « sur plan ») ;
- des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, que des professionnels réalisent dans la résidence principale dont le donataire est propriétaire.
Attention, la construction n’entre pas dans le dispositif. Le BOFiP exclut l’auto-construction, l’achat d’un terrain à bâtir et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Il faut donc bien vérifier la nature du projet avant de verser l’argent.
Le logement peut-il être loué ?
Oui, pour un achat. Pendant cinq ans, le logement doit être la résidence principale du donataire ou être loué comme résidence principale du locataire. Toutefois, le donataire ne peut pas signer ce bail avec un membre de son foyer fiscal.
En revanche, pour des travaux, le donataire doit occuper lui-même le logement pendant cinq ans. Le BOFiP et Service-Public.fr détaillent ces règles.
Que se passe-t-il en cas de vente avant cinq ans ?
En cas de vente dans les cinq ans, même avec un réinvestissement, l’exonération tombe. Le donataire doit alors payer les droits de donation, avec des intérêts de retard, selon le BOFiP. Seul le décès du donataire ne remet pas en cause l’avantage.
De plus, une même dépense ne peut pas cumuler cet avantage avec le crédit d’impôt de l’article 199 sexdecies, une déduction de charges ou une aide MaPrimeRénov’. Pour des travaux, il faut donc choisir le financement le plus intéressant.
Peut-on cumuler avec les abattements classiques ?
Oui. La part non exonérée du don peut bénéficier des abattements de droit commun, soit 100 000 € par parent et par enfant, ou 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant. Elle peut aussi profiter du don familial de sommes d’argent prévu à l’article 790 G, selon le BOFiP.
Par ailleurs, la part exonérée au titre du logement n’entre pas dans le rappel fiscal de 15 ans. Seule la part qui n’a pas profité du dispositif compte pour les donations futures. Nos repères sur la donation familiale détaillent ces abattements.
Don familial logement neuf : un exemple chiffré
Prenons un couple de grands-parents qui souhaite aider sa petite-fille à acheter un appartement neuf en VEFA. Chacun des deux peut lui donner 100 000 €, soit 200 000 € au total, sans droits, si elle affecte la somme à l’achat.
Par exemple, s’ils versent l’argent le 1er décembre 2026, elle devra l’utiliser au plus tard le 31 mai 2027. Ensuite, elle devra habiter le logement ou le louer comme résidence principale pendant cinq ans. Enfin, il faudra déclarer la donation, même sans droits à payer.
Comment déclarer le don ?
Depuis le 1er janvier 2026, la plupart des dons manuels se déclarent en ligne. Toutefois, ce dispositif fait exception : selon la notice du formulaire 2735 (septembre 2026), il se déclare sur le formulaire papier 2735, au cadre V 1°A.
En pratique, il faut conserver les justificatifs : acte d’achat, factures des travaux, preuve de l’occupation ou du bail. En effet, l’administration peut les demander en cas de contrôle. Nous avions expliqué les règles générales dans notre article sur la déclaration papier des dons manuels.
Le dispositif sera-t-il prolongé après 2026 ?
À ce jour, aucun texte officiel ne prolonge l’exonération au-delà du 31 décembre 2026. La loi prévoyait un rapport au Parlement sur ce dispositif. Par prudence, il faut donc considérer que seuls les versements effectués d’ici la fin de l’année bénéficieront de l’exonération.
Côté collectivités : un levier pour le logement neuf
Pour les communes qui portent des programmes de logements neufs, ce dispositif peut faciliter l’achat par des jeunes ménages que leur famille soutient. De même, il peut soutenir la rénovation énergétique des résidences principales.
Les espaces France Rénov’ et les maisons de l’habitat peuvent donc rappeler l’échéance du 31 décembre aux habitants qui préparent un projet. Ils peuvent aussi orienter vers un notaire pour sécuriser le montage.
Don familial logement neuf : ce qu’il faut retenir
- Jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, sans droits de donation.
- Seuls les dons versés jusqu’au 31 décembre 2026 sont concernés.
- La somme doit servir dans les six mois à acheter un logement neuf ou en VEFA, ou à financer une rénovation énergétique éligible à MaPrimeRénov’.
- La construction, le terrain à bâtir et le CCMI sont exclus.
- Le logement doit rester la résidence principale du donataire, ou être loué comme résidence principale, pendant cinq ans.
- Déclaration sur le formulaire papier 2735.
Sources : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 71 (Légifrance) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20, publié le 4 septembre 2025 ; Service-Public.fr, actualité du 19 février 2025 ; impots.gouv.fr, page modifiée le 13 juillet 2026 ; notice 2735-NOT-SD (septembre 2026) ; consultés le 5 novembre 2026. Photos : Roger Starnes Sr, John Vid / Unsplash.
