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Un propriétaire peut obtenir un dégrèvement de taxe foncière lorsqu’un logement destiné à la location reste vacant dans certaines conditions. Mais qu’en est-il de la ligne « ordures ménagères » figurant sur le même avis ? Service-Public confirme qu’une réduction de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, peut également être demandée lorsqu’un bien locatif reste inoccupé. La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire, durer plus de trois mois et concerner tout le bâtiment ou une partie pouvant être louée séparément. Cette réduction n’est pas automatique. Le propriétaire doit déposer une réclamation auprès du service des impôts avec les justificatifs nécessaires.
TEOM et taxe foncière sont deux lignes différentes
La TEOM apparaît généralement sur le même avis que la taxe foncière.
Pour autant, les deux prélèvements ne se confondent pas.
La taxe foncière finance les budgets des collectivités selon les règles fiscales locales.
La TEOM finance la collecte et le traitement des déchets ménagers dans les territoires qui ont choisi ce système.
Son montant est établi au nom du propriétaire ou de l’usufruitier.
Cette distinction devient importante lorsque le logement est vide.
Une réduction obtenue sur la taxe foncière ne signifie pas automatiquement que la TEOM a été corrigée de la même manière.
Première condition : le logement doit être destiné à la location
Service-Public vise le propriétaire qui loue son logement ou le destine à la location.
Un propriétaire qui conserve volontairement une résidence secondaire vide pendant plusieurs mois ne se trouve donc pas automatiquement dans le même cas.
L’objectif du dispositif est de prendre en compte certaines vacances locatives subies.
Il faut pouvoir montrer que le bien devait réellement être occupé par un locataire.
Deuxième condition : la vacance doit être indépendante de votre volonté
C’est souvent le point le plus difficile à démontrer.
Un logement laissé vide volontairement ne donne pas droit à la réduction.
À l’inverse, un propriétaire qui a activement recherché un locataire mais n’a trouvé aucun candidat peut disposer d’arguments.
Conservez donc les annonces publiées.
Gardez les mandats confiés à une agence.
Archivez les échanges avec les candidats.
Le niveau du loyer peut également être examiné.
Un propriétaire qui fixe volontairement un prix totalement déconnecté du marché peut avoir davantage de difficulté à présenter la vacance comme indépendante de sa volonté.
Troisième condition : plus de trois mois
Pour la TEOM, Service-Public emploie la formule plus de trois mois.
Cette formulation doit être respectée dans l’article.
Elle ne doit pas être transformée en « trois mois exactement suffisent toujours ».
Regardez donc les dates précises entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée du suivant.
Les états des lieux, baux et remises de clés permettent de reconstituer cette période.
Toute la maison doit-elle être vide ?
Non.
La vacance peut concerner tout le bâtiment ou une partie susceptible d’être louée séparément.
Cette règle peut être utile pour certains immeubles composés de plusieurs logements.
Un appartement vacant dans un petit immeuble peut ainsi être examiné séparément s’il constitue une partie indépendante susceptible d’être louée.
Le propriétaire doit pouvoir identifier clairement le local concerné.
Comment demander la réduction ?
Il faut adresser une réclamation au service des impôts dont dépend le logement.
La demande doit expliquer :
la période exacte de vacance ;
les circonstances ;
les démarches entreprises pour relouer ;
les justificatifs disponibles.
Service-Public précise que le propriétaire doit joindre les documents nécessaires au centre des finances publiques compétent.
La messagerie sécurisée de l’espace fiscal permet de conserver une trace écrite de la demande.
Quel est le délai pour réclamer ?
Service-Public indique que la réclamation doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où le logement a été inoccupé.
Une vacance intervenue en 2026 laisse donc un délai qui se prolonge sur l’année suivante selon cette règle.
Il reste néanmoins préférable d’agir dès que la situation est documentée.
Plus le temps passe, plus il devient difficile de retrouver les annonces, courriels et justificatifs.
Et si votre commune utilise la REOM au lieu de la TEOM ?
La règle change.
Certaines collectivités financent les déchets avec une redevance d’enlèvement des ordures ménagères, ou REOM.
La REOM dépend du service rendu et son fonctionnement diffère de celui de la TEOM.
Elle est facturée par la commune ou l’intercommunalité selon ses propres modalités.
Avant toute réclamation fiscale, regardez donc votre avis.
Si aucune TEOM n’y figure et que vous recevez une facture directement de la collectivité, il peut s’agir d’une REOM.
Dans ce cas, contactez la mairie ou l’EPCI.
Un propriétaire bailleur peut-il récupérer la TEOM sur son locataire ?
Oui, en période d’occupation.
La TEOM fait partie des charges récupérables auprès du locataire, à l’exception notamment des frais de gestion.
BDC a déjà publié un article spécifique sur [la part de taxe foncière qu’un propriétaire peut réellement refacturer à son locataire](https://bulletindescommunes.net/taxe-fonciere-2026-quelle-part-votre-proprietaire-peut-il-reellement-vous-refacturer-si-vous-etes-locataire/).
Lorsque le logement est vide, aucun locataire n’est présent pour rembourser la taxe.
C’est précisément là que la possibilité de réduction devient intéressante.
Le logement vide donne-t-il droit automatiquement à une TEOM nulle ?
Non.
C’est l’erreur à éviter.
La TEOM n’est pas calculée en fonction du nombre de sacs-poubelle déposés.
Service-Public rappelle qu’elle peut être due même lorsque le propriétaire utilise peu ou pas le service.
La réduction pour vacance constitue une exception encadrée.
Elle nécessite de remplir les trois conditions et de réclamer formellement l’allègement.
Taxe foncière et TEOM : faut-il faire deux vérifications ?
Oui.
BDC dispose déjà d’un article consacré au dégrèvement de taxe foncière pour logement vacant.
La TEOM constitue une intention Search distincte.
Un propriétaire qui remplit les conditions a intérêt à vérifier les deux lignes de son avis.
Il peut exister un droit à réduction sur la taxe foncière et un droit correspondant sur la TEOM, mais chaque mécanisme doit être identifié correctement.
La règle pratique est donc simple : si votre logement destiné à la location est resté vide plus de trois mois sans que vous l’ayez voulu, ne vérifiez pas seulement la taxe foncière. Regardez aussi la TEOM figurant sur votre avis et déposez une réclamation si les conditions sont réunies.
