Depuis le 1er août 2026, les règles encadrant l’évolution des loyers lors d’une relocation sont reconduites pour un an dans les zones tendues. Un propriétaire ne peut donc pas profiter automatiquement du départ d’un locataire pour fixer un nouveau loyer au niveau qu’il souhaite. Le principe reste la continuité avec le dernier loyer appliqué, avec plusieurs exceptions strictement encadrées. Travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis longtemps ou première mise en location peuvent changer le calcul. La performance énergétique ajoute une contrainte décisive : pour les logements classés F ou G, les possibilités de hausse sont beaucoup plus limitées.

Le décret du 20 juillet 2026 prolonge l’encadrement jusqu’au 31 juillet 2027

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 est entré en vigueur le 1er août. Il reconduit pour une année le dispositif applicable aux loyers de logements nus ou meublés situés dans les zones tendues concernées.

L’ANIL précise que ces règles s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Elles concernent les logements utilisés comme résidence principale, y compris de nombreuses locations meublées. Certaines catégories, comme les logements HLM, les logements conventionnés APL ou les locations saisonnières, suivent d’autres régimes.

Il faut également distinguer l’encadrement de l’évolution du loyer de l’encadrement du niveau des loyers. Certaines villes appliquent les deux mécanismes. Le bailleur doit alors respecter chacune des limites applicables.

La règle générale : le nouveau loyer ne dépasse pas celui du locataire précédent

Lorsqu’un logement vacant est reloué, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si ce loyer n’a pas été révisé pendant les douze derniers mois, une révision selon l’indice de référence des loyers peut toutefois être possible.

À l’inverse, si le bailleur a déjà appliqué une révision au cours des douze mois précédents, le nouveau loyer doit en principe rester identique au dernier montant acquitté. Ce mécanisme évite qu’un changement d’occupant serve à créer une hausse libre sans justification.

Pour un locataire entrant, le premier document à regarder est donc le bail. Il doit permettre de comprendre le montant du loyer et les éléments qui justifient une éventuelle hausse.

Un loyer manifestement sous-évalué peut être réévalué, mais pas librement

Une exception existe lorsque le dernier loyer est manifestement inférieur aux loyers de logements comparables dans le voisinage. La hausse est alors plafonnée. L’ANIL indique qu’elle ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer de référence tiré de logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire sortant.

Exemple : si l’ancien loyer est de 600 euros et que des références comparables établissent un niveau de 900 euros, la différence est de 300 euros. La hausse maximale liée à cette règle atteint 150 euros. Le nouveau loyer peut donc monter jusqu’à 750 euros, sous réserve des autres règles applicables localement.

Le bailleur doit produire des références suffisamment précises et les joindre au contrat. Une simple annonce immobilière trouvée en ligne ne suffit pas à elle seule à justifier n’importe quel montant.

Des travaux peuvent autoriser une hausse sous conditions

Autre exception : des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence peuvent permettre une augmentation. Pour une relocation, l’ANIL indique notamment qu’une hausse peut être appliquée lorsque le coût des travaux atteint au moins la moitié de la dernière année de loyer.

Dans ce cas, la hausse annuelle ne doit pas dépasser 15 % du coût réel TTC des travaux. Si le logement a subi, depuis moins de six mois, des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la fixation peut être plus libre, sous réserve d’autres dispositifs d’encadrement et des règles énergétiques.

Tous les travaux ne sont pas considérés comme des améliorations. Une remise en état courante ou le simple remplacement d’un équipement défaillant ne permet pas automatiquement de justifier une hausse.

Un logement vacant depuis plus de 18 mois suit une autre logique

Le dispositif d’encadrement de l’évolution ne s’applique pas de la même manière à certains logements : première mise en location, vacance de plus de 18 mois ou importants travaux récents peuvent sortir la relocation du principe de continuité.

Cela ne signifie pas que le propriétaire peut toujours fixer n’importe quel prix. Dans une commune soumise à l’encadrement du niveau des loyers, un loyer de référence majoré peut continuer à limiter le montant. Les règles liées à la performance énergétique restent également déterminantes.

Les logements F ou G constituent le principal piège

Pour les logements classés F ou G, l’ANIL rappelle que le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire dans les situations couvertes par le gel. Les exceptions du décret relatives aux travaux ou au caractère sous-évalué ne jouent donc pas de la même façon.

BDC a déjà détaillé le gel des loyers pour les passoires thermiques en 2026. Cette vérification doit précéder toute discussion sur une hausse entre deux occupants.

Le DPE est donc un document central. Un bailleur qui raisonne uniquement à partir des loyers du voisinage peut commettre une erreur si le logement reste classé F ou G.

Comment un locataire peut-il contester une hausse ?

Commencez par demander le calcul et les justificatifs. Quel était le loyer du précédent locataire ? Une révision IRL a-t-elle déjà été appliquée ? Quels travaux justifient la majoration ? Quelles références de voisinage ont été utilisées ? Le logement se situe-t-il dans une ville appliquant un encadrement renforcé ?

En cas de doute, l’ADIL fournit une information gratuite et neutre sur les règles de location. Elle peut aider à vérifier le calcul avant une contestation formelle.

Selon la nature du litige et le territoire, une commission départementale de conciliation ou le juge peuvent ensuite intervenir. Il est préférable de conserver le bail, l’ancien loyer lorsqu’il est connu, le DPE et tout échange écrit avec le bailleur.

Pour les propriétaires, la hausse doit être documentée avant la signature

La relocation en zone tendue n’interdit pas toute hausse. Elle oblige surtout à identifier le bon cas juridique avant de fixer le prix. Une augmentation fondée sur des travaux n’obéit pas aux mêmes limites qu’une hausse liée à un loyer sous-évalué. Un logement F ou G peut bloquer l’une et l’autre.

Depuis le 1er août 2026, le bon réflexe est donc double : vérifier la commune et vérifier le DPE. Ensuite seulement viennent le dernier loyer, l’IRL, les travaux et les références de voisinage. Cette méthode protège le locataire contre une hausse injustifiée et le propriétaire contre un bail contestable.