Un propriétaire ne peut plus réviser librement le loyer d’un logement classé F ou G. En métropole, le gel s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. De plus, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le critère de décence énergétique nécessaire à la location. Ces deux règles ne se confondent pas. Le gel du loyer concerne les classes F et G, tandis que l’interdiction progressive de louer vise d’abord les logements G, puis les F à partir de 2028. En 2026, locataires et bailleurs doivent donc vérifier le DPE, la date du bail et la nature exacte de l’augmentation envisagée.
Le gel interdit la révision annuelle des loyers F et G
La clause d’indexation inscrite dans le bail autorise normalement une révision annuelle selon l’indice de référence des loyers. Toutefois, cette faculté disparaît lorsque le logement relève des classes F ou G et que le bail entre dans le champ du gel. Le propriétaire ne peut donc pas appliquer l’IRL, même si le contrat prévoit une révision. Service-Public rappelle cette interdiction pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole.
Le locataire doit d’abord retrouver le DPE transmis lors de la signature. Ensuite, il compare la classe énergétique avec la date du bail ou de son renouvellement. Une agence ne peut pas contourner la règle en présentant la hausse comme une simple actualisation automatique. Notre guide sur l’augmentation du loyer d’un bien mis en location détaille les principes généraux de révision.
Un logement classé G ne peut plus être remis ou maintenu en location dans les mêmes conditions
Depuis le 1er janvier 2025, la classe G franchit une étape supplémentaire. Le logement ne répond plus au niveau minimal de performance énergétique exigé pour la décence. Cette règle concerne aussi le renouvellement et la reconduction tacite du bail. La fiche officielle sur le DPE précise le calendrier : classe F en 2028, puis classe E en 2034.
Cette interdiction ne signifie pas que toutes les situations se règlent automatiquement le jour du classement. Le locataire doit signaler le problème au bailleur et demander une mise en conformité. En cas de désaccord, l’ADIL peut expliquer les démarches. Le juge peut également intervenir selon la situation. Le locataire ne doit jamais cesser seul de payer son loyer.
Une relocation ne permet pas toujours de repartir avec un loyer plus élevé
Lorsqu’un locataire quitte les lieux, le propriétaire peut être tenté d’augmenter le montant pour le prochain occupant. Or le gel énergétique limite aussi les hausses lors d’une nouvelle location pour les logements F et G concernés. D’autres règles s’ajoutent dans les zones tendues ou les communes qui appliquent un encadrement renforcé. Le bailleur doit donc vérifier plusieurs dispositifs avant d’annoncer le nouveau prix.
Le diagnostic doit rester valide et correspondre au logement. Une annonce immobilière doit afficher la classe énergétique. Un DPE ancien ou incohérent mérite une vérification. Les collectivités et les espaces France Rénov’ peuvent orienter les propriétaires vers les aides disponibles, mais ils ne valident pas le montant du loyer.
Les travaux peuvent-ils autoriser une hausse ?
Des travaux d’amélioration peuvent parfois justifier une majoration convenue avec le locataire ou appliquée dans un cadre légal précis. Cependant, ils ne permettent pas d’ignorer le gel tant que le logement reste classé F ou G. Le propriétaire doit d’abord améliorer la performance énergétique et obtenir un nouveau DPE. Ensuite seulement, il peut examiner les règles ordinaires de révision ou de relocation.
Une isolation, un changement de chauffage ou une rénovation globale peut modifier la classe. Notre article sur les passoires thermiques et les factures d’énergie explique l’impact budgétaire. Les propriétaires peuvent aussi vérifier si leur commune a voté une exonération de taxe foncière après rénovation énergétique. Cet avantage local ne remplace toutefois pas les obligations locatives.
Comment contester une hausse interdite ?
Le locataire doit conserver le bail, le DPE, l’avis d’échéance et le courrier annonçant la hausse. Il peut demander au bailleur d’annuler la révision en citant la classe énergétique et la date du contrat. Un échange écrit crée une preuve. Ensuite, l’ADIL peut vérifier le raisonnement et expliquer la commission départementale de conciliation ou la saisine du juge.
| L’ANIL présente les ADIL comme un réseau d’information gratuit, neutre et personnalisé. Le conseiller informe et oriente. Il ne remplace ni l’avocat ni le juge, mais il aide à choisir la bonne démarche. |
Ce que le propriétaire doit vérifier avant toute augmentation
Le bailleur doit contrôler la classe DPE, la date du bail, la présence d’une clause d’indexation, la localisation du logement et la nature de la hausse. Si le logement reste F ou G, il ne doit pas appliquer l’IRL dans les situations couvertes par le gel. S’il possède un logement G, il doit traiter la question de la décence énergétique. Enfin, il peut solliciter France Rénov’, l’ADIL ou les services locaux pour préparer un programme de travaux.
En 2026, la réponse à la question du titre reste donc claire : un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d’une passoire thermique comme celui d’un logement performant. Le gel protège les locataires des classes F et G, tandis que le calendrier de décence restreint déjà la location des logements G. Une rénovation suivie d’un nouveau DPE peut changer la situation, mais aucune hausse ne doit précéder cette vérification.
