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Une banque vous propose de passer d’un taux élevé à un taux plus faible. Sur le papier, l’économie semble évidente. Pourtant, une renégociation de crédit n’est réellement intéressante que si les économies obtenues dépassent tous les frais nécessaires pour modifier le financement. Capital restant dû, durée du prêt, frais d’avenant, indemnités de remboursement anticipé, garantie et assurance peuvent changer complètement le résultat. Il faut également distinguer une renégociation avec sa banque actuelle d’un rachat par un nouvel établissement. La bonne comparaison ne porte donc pas uniquement sur le taux nominal, mais sur le coût restant du crédit avant et après l’opération.
Renégociation et rachat de crédit ne sont pas la même opération
La renégociation se fait auprès de la banque qui a accordé le prêt.
L’établissement accepte de modifier certaines conditions du contrat existant.
Un avenant fixe notamment le nouveau taux.
Des frais peuvent être demandés.
Le rachat de crédit immobilier fonctionne autrement.
Une autre banque rembourse l’ancien prêt et accorde un nouveau financement.
Cette deuxième solution peut permettre d’obtenir un taux plus compétitif.
Elle entraîne généralement davantage de frais.
Pourquoi regarder uniquement l’écart de taux est insuffisant
Deux emprunteurs peuvent obtenir une baisse de 0,8 point et arriver à des résultats totalement différents.
Le premier doit encore 220 000 € sur quinze ans.
Le second ne doit plus que 35 000 € sur trois ans.
Pour le premier, une baisse du taux peut produire plusieurs milliers d’euros d’économie.
Pour le second, les frais peuvent absorber presque tout le gain.
L’écart de taux est donc seulement l’un des éléments du calcul.
Le capital restant dû est déterminant
Plus vous devez encore rembourser, plus la baisse du taux peut produire une économie importante.
À l’inverse, un crédit presque terminé laisse moins d’intérêts futurs à économiser.
Il faut donc commencer par consulter le tableau d’amortissement.
Repérez le capital restant dû à la date envisagée pour la renégociation.
Ne partez pas du montant emprunté à l’origine.
Ce chiffre n’a plus d’intérêt plusieurs années après la signature.
La durée restante compte aussi
Une baisse de taux appliquée pendant quinze ans n’a pas le même effet qu’une baisse appliquée pendant deux ans.
À capital égal, une durée importante augmente généralement le potentiel d’économie.
C’est pourquoi une renégociation est souvent plus pertinente lorsque le crédit est encore relativement jeune.
Il ne s’agit pourtant pas d’une règle absolue.
Seule une simulation permet de le vérifier.
Quels frais prévoir lors d’une renégociation interne ?
Votre banque peut facturer des frais d’avenant.
La garantie du prêt peut également créer certains coûts selon sa nature.
Ces frais doivent être retranchés des économies futures.
Si la banque propose une baisse de taux générant 4 000 € d’économie mais facture 1 500 € de frais, le gain réel tombe déjà à 2 500 €.
Un rachat dans une autre banque coûte généralement davantage
Le nouvel établissement doit créer un nouveau crédit.
Plusieurs dépenses peuvent apparaître :
- frais de dossier ;
- indemnités de remboursement anticipé ;
- frais liés à l’ancienne garantie ;
- coût d’une nouvelle garantie ;
- nouvelle assurance emprunteur.
Le taux proposé peut donc être inférieur à celui de votre banque actuelle sans que l’opération soit nécessairement meilleure.
Comment calculer le point mort ?
Additionnez l’ensemble des frais.
Supposons que l’opération coûte 3 600 €.
Le nouveau financement vous fait économiser 120 € par mois.
Il faudra environ 30 mois pour compenser les frais.
À partir de ce moment seulement, l’économie devient réellement positive.
Si vous envisagez de vendre le logement dans un an, l’opération risque donc de ne jamais devenir rentable.
Cette notion de point mort est plus utile qu’un simple seuil de taux.
Faut-il regarder le taux nominal ou le TAEG ?
Le TAEG est essentiel.
Le taux nominal ne reflète que les intérêts du prêt.
Le TAEG intègre davantage de coûts.
Il permet donc une comparaison plus proche de la réalité.
Une offre à 2,8 % peut parfois coûter davantage qu’une autre à 2,9 % si les frais ou l’assurance sont beaucoup plus élevés.
Le taux affiché en gros caractères ne doit jamais être le seul critère.
L’assurance emprunteur peut annuler une partie du gain
Lors d’un rachat, la nouvelle banque peut proposer ou exiger une nouvelle assurance.
Or son coût dépend notamment :
- de l’âge ;
- du capital ;
- de la durée ;
- du profil médical ;
- des garanties.
Un emprunteur plus âgé qu’au moment du premier crédit peut obtenir un meilleur taux bancaire mais une assurance plus chère.
À l’inverse, une nouvelle assurance peut parfois permettre une économie supplémentaire.
Il faut donc toujours intégrer son coût.
Réduire la mensualité ou raccourcir la durée ?
Une renégociation peut servir à réduire les mensualités.
Elle peut aussi conserver une mensualité proche de l’ancienne et raccourcir la durée.
La deuxième solution permet généralement d’économiser davantage d’intérêts.
La première libère du pouvoir d’achat chaque mois.
Le choix dépend de la priorité du ménage.
Une mensualité plus faible signifie-t-elle nécessairement que le prêt coûte moins cher ?
Non.
Un crédit peut afficher une mensualité plus faible uniquement parce que sa durée a été rallongée.
Le budget mensuel s’améliore.
Mais la somme totale des intérêts peut rester importante.
La bonne comparaison porte toujours sur le coût total restant jusqu’à la fin du prêt.
Exemple avec un prêt encore long
Un ménage doit encore rembourser 180 000 € pendant quinze ans.
Une banque lui propose un taux sensiblement inférieur.
Le nouveau taux peut générer une économie importante parce qu’il s’applique :
- à un capital élevé ;
- pendant une longue période.
Même plusieurs milliers d’euros de frais peuvent alors être absorbés.
C’est typiquement le genre de situation où une simulation détaillée est indispensable.
Exemple avec un prêt presque terminé
Autre ménage : 40 000 € restant à rembourser sur trois ans.
Le taux actuel est plus élevé que les taux disponibles.
Mais les intérêts restant à payer sont déjà relativement faibles.
Un rachat comportant plusieurs milliers d’euros de frais peut alors coûter plus cher que le maintien du crédit.
Une baisse du taux ne signifie donc pas automatiquement qu’il faut agir.
Quels documents demander à la banque ?
Demandez une simulation mentionnant :
- capital restant dû ;
- mensualité actuelle ;
- durée restante ;
- coût restant du crédit actuel ;
- nouvelle mensualité ;
- nouvelle durée ;
- nouveau TAEG ;
- frais de dossier ;
- frais de garantie ;
- assurance ;
- indemnité éventuelle.
Avec ces éléments, la comparaison devient objective.
Peut-on négocier les frais ?
Oui, certains frais commerciaux peuvent être discutés.
Une banque peut accepter de réduire ses frais d’avenant pour conserver un bon client.
Une nouvelle banque peut également faire un effort sur ses frais de dossier.
Cela peut faire basculer une opération initialement limite vers une économie réelle.
Ce qu’il faut retenir
Il n’existe pas un écart universel de taux à partir duquel une renégociation devient automatiquement rentable.
La bonne formule est :
économies futures d’intérêts et d’assurance – ensemble des frais = gain réel.
Plus le capital restant dû et la durée sont importants, plus une baisse de taux peut être intéressante.
Avant de signer, comparez le coût total restant et calculez le nombre de mois nécessaire pour récupérer les frais.
