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Des travaux décidés ou pris en charge par votre propriétaire peuvent perturber fortement l’usage de votre logement. La loi prévoit alors une protection précise : lorsque les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut obtenir une diminution du loyer. Cette baisse doit tenir compte de la durée des travaux et de la partie du logement dont il est privé. Elle n’est donc pas nécessairement identique pour tous les chantiers. Le propriétaire doit également informer le locataire avant le début des travaux. En cas de refus de réduire le loyer, le juge des contentieux de la protection peut être saisi.
Au-delà de 21 jours, une baisse du loyer est prévue
Le seuil est très précis.
Service-Public indique que, lorsque des travaux à la charge du propriétaire durent plus de 21 jours, celui-ci doit accorder au locataire une diminution du loyer.
L’article 1724 du Code civil fixe le principe juridique : lorsque des réparations dépassent 21 jours, le prix du bail doit être diminué en fonction du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé.
Il ne suffit donc pas que les travaux soient gênants pendant quelques jours.
La règle spécifique joue lorsqu’ils se prolongent au-delà de 21 jours.
Exactement 21 jours suffit-il ?
Le texte parle de travaux qui durent plus de vingt et un jours.
Une durée de 21 jours exactement ne déclenche donc pas, sur ce seul fondement, le mécanisme prévu par l’article 1724.
À partir du moment où le chantier dépasse cette durée, la question de la réduction du loyer se pose.
D’autres recours peuvent toutefois exister indépendamment de ce seuil lorsque les travaux deviennent abusifs, dangereux ou ne respectent pas les conditions annoncées.
Quels travaux sont concernés ?
Service-Public cite plusieurs catégories de travaux pour lesquels le locataire doit normalement laisser l’accès au logement lorsqu’ils sont à la charge du bailleur.
Il peut notamment s’agir :
de travaux nécessaires au maintien en état du logement ;
de travaux d’entretien qui ne constituent pas des réparations locatives ;
de travaux d’amélioration dans le logement ou l’immeuble ;
de travaux d’amélioration de la performance énergétique ;
ou encore de travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux critères de décence.
Le locataire ne peut donc pas systématiquement refuser l’intervention simplement parce qu’elle entraîne des nuisances.
En contrepartie, ses droits doivent être respectés.
Le propriétaire doit-il prévenir avant le chantier ?
Oui.
Avant le commencement des travaux, le bailleur doit informer le locataire.
Service-Public précise que cette notification doit être remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit expliquer la nature des travaux et leurs modalités d’exécution : date de début, durée prévue et besoin éventuel d’accéder au logement.
Le propriétaire ne peut donc pas simplement prévenir oralement la veille pour un chantier important.
Cette notification devient également une pièce utile en cas de désaccord sur la durée réelle des travaux.
Comment calculer la baisse de loyer ?
Il n’existe pas un forfait national du type « 10 % après 21 jours ».
Le Code civil prévoit une réduction proportionnelle au temps et à la partie du logement dont le locataire a été privé.
Deux éléments doivent donc être examinés :
la durée réelle de la gêne ;
et l’importance de la surface ou des équipements devenus inutilisables.
Un chantier qui rend inaccessible la moitié du logement pendant un mois n’a évidemment pas le même impact qu’une intervention de même durée limitée à une petite partie d’une pièce.
Exemple avec un loyer de 900 €
Prenons un exemple volontairement simple.
Un locataire paie 900 euros par mois.
Pendant un mois complet, des travaux rendent environ la moitié de son logement réellement inutilisable.
Une approche strictement proportionnelle conduirait à discuter une diminution correspondant à environ la moitié du loyer pour la période concernée, soit 450 euros.
Cet exemple n’est pas un barème légal.
Le montant exact dépend des circonstances, de la durée précise et de l’étendue réelle de la privation.
En cas de désaccord, le juge peut trancher.
La réduction concerne-t-elle uniquement les jours après le 21e jour ?
Le Code civil relie la diminution au temps pendant lequel le locataire a été privé d’une partie de la chose louée lorsque les réparations dépassent le seuil de 21 jours.
Il ne faut donc pas transformer la règle en une simple « indemnité à partir du 22e jour ».
Le calcul doit apprécier l’ensemble de la période pertinente et la privation subie.
Pour une situation importante, il est préférable de formaliser par écrit la durée du chantier, les pièces inutilisables et le montant de réduction demandé.
Peut-on arrêter de payer une partie du loyer soi-même ?
Cette méthode est risquée.
Le locataire a intérêt à demander formellement la diminution au propriétaire et à rechercher un accord écrit sur le montant.
En cas de refus, Service-Public indique qu’il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Une retenue unilatérale mal calculée pourrait être présentée par le bailleur comme un impayé.
Mieux vaut donc sécuriser la démarche.
Le locataire doit-il laisser entrer les entreprises ?
Oui, lorsque les travaux entrent dans les catégories prévues.
Le locataire doit permettre l’accès pour leur préparation et leur réalisation.
En revanche, Service-Public précise qu’il n’est pas tenu d’autoriser l’accès les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord.
Le propriétaire doit aussi respecter les conditions indiquées dans sa notification.
Un chantier ne peut pas se dérouler sans limites au seul motif qu’il est nécessaire.
Que faire si les travaux deviennent abusifs ou dangereux ?
Le locataire dispose de recours plus importants qu’une simple réduction de loyer.
Si les travaux présentent un caractère abusif ou vexatoire, s’ils ne respectent pas les conditions annoncées ou s’ils rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse, le locataire peut demander au juge de les interrompre ou de les interdire.
Lorsque des réparations urgentes rendent le logement inhabitable, le Code civil prévoit même la possibilité de demander la résiliation du bail.
Quelles preuves conserver ?
Le locataire doit conserver tout ce qui permet de mesurer la gêne réelle :
la notification du propriétaire ;
les dates de début et de fin du chantier ;
les photographies ;
les échanges avec le bailleur ou l’agence ;
les pièces devenues inaccessibles ;
et, si nécessaire, les attestations ou constats montrant les conditions d’occupation.
Ces éléments deviennent particulièrement importants lorsqu’aucun accord amiable n’est trouvé.
Ce qu’il faut retenir
Lorsque des travaux à la charge du propriétaire durent plus de 21 jours, le locataire a droit à une diminution du loyer dans les conditions prévues par la loi.
La réduction n’est pas forfaitaire.
Elle dépend de la durée des travaux et de la partie du logement dont le locataire a réellement été privé.
Le propriétaire doit également avertir le locataire avant le chantier.
S’il refuse toute baisse malgré une durée supérieure à 21 jours, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Et si le chantier rend le logement dangereux ou inhabitable, des recours plus importants peuvent être engagés.
