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Un propriétaire ne peut pas demander à son locataire de quitter son logement du jour au lendemain simplement parce qu’il veut y habiter, le vendre ou le récupérer. Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire, le congé doit intervenir pour l’échéance du bail et respecter un préavis d’au moins six mois. Pour une location meublée classique, ce délai est ramené à trois mois. Le propriétaire doit en outre invoquer l’un des motifs autorisés : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux. Les règles diffèrent encore pour le bail mobilité et certains locataires protégés.
Six mois de préavis pour une location vide
Pour un logement loué vide à titre de résidence principale, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail.
Il doit respecter un préavis d’au moins six mois.
Cela signifie qu’un bail se terminant le 30 juin ne peut pas être interrompu arbitrairement en mars parce que le propriétaire souhaite récupérer les lieux.
Le congé doit respecter le calendrier légal.
Trois mois pour un logement meublé
Pour une location meublée classique utilisée comme résidence principale, le délai est plus court.
Le propriétaire doit donner congé avec un préavis d’au moins trois mois avant l’échéance du bail.
La différence est liée notamment à la durée plus courte du bail meublé.
Un bail meublé classique est généralement conclu pour une durée d’un an, alors qu’un bail vide est en principe plus long.
Le propriétaire peut-il récupérer le logement quand il veut ?
Non.
Dans une location vide ou meublée classique, il doit attendre l’échéance du bail.
Trois grands motifs sont admis :
la reprise du logement pour y habiter ;
la vente du logement ;
un motif légitime et sérieux.
Un simple changement d’avis du bailleur n’est donc pas suffisant pour mettre fin au bail en cours.
Que signifie « reprise pour habiter » ?
Le propriétaire peut vouloir récupérer le logement pour en faire sa résidence ou pour y loger certaines personnes autorisées par la loi.
Le congé doit alors préciser le motif réel de la reprise et identifier la personne qui occupera le logement lorsque cela est exigé.
Le propriétaire ne peut pas utiliser fictivement le motif de reprise pour faire partir un locataire puis relouer immédiatement le logement à quelqu’un d’autre.
Un congé frauduleux peut être contesté.
Et si le propriétaire veut vendre ?
La vente peut également justifier le congé à l’échéance.
Les conséquences ne sont toutefois pas identiques selon le type de location et la situation du bail.
Pour certains logements vides, le congé pour vendre peut notamment ouvrir un droit de priorité au locataire.
Il faut donc distinguer « vendre le logement occupé », ce qui peut permettre au bail de continuer avec le nouveau propriétaire, et « donner congé pour vendre libre de toute occupation ».
Le simple projet de vente ne supprime pas automatiquement le bail existant.
Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?
La loi admet également la fin du bail lorsqu’un motif légitime et sérieux existe.
Cela peut notamment concerner certains manquements importants du locataire à ses obligations.
Le motif doit être réel et suffisamment sérieux.
En cas de contestation, le juge peut être amené à apprécier sa validité.
Le propriétaire ne dispose donc pas d’un pouvoir discrétionnaire pour qualifier n’importe quelle difficulté de « motif légitime ».
Le délai se calcule-t-il à partir du jour où le propriétaire écrit la lettre ?
Le propriétaire doit surtout s’assurer que le congé est valablement notifié dans le délai légal avant la fin du bail.
Une lettre préparée suffisamment tôt mais qui ne parvient pas correctement au locataire peut poser problème.
En pratique, les modes de notification prévus permettent de dater la remise ou la signification.
Il est donc dangereux pour un propriétaire d’attendre les derniers jours du délai légal.
Pour le locataire, la première vérification consiste à comparer la date de fin du bail avec la date à laquelle le congé lui a effectivement été notifié.
Le locataire doit-il partir immédiatement après avoir reçu le congé ?
Non.
Recevoir un congé six mois avant l’échéance d’une location vide ne signifie pas que le locataire doit libérer les lieux le lendemain.
Il peut rester jusqu’à la fin du bail, sous réserve du respect de ses obligations.
Le délai de six ou trois mois constitue précisément la période pendant laquelle il peut organiser son départ.
Le congé doit-il contenir des informations particulières ?
Oui.
Un congé ne se résume pas à une phrase indiquant « je reprends mon appartement ».
Lorsque le propriétaire donne congé pour vendre ou pour habiter, une notice d’information sur ses obligations et sur les recours du locataire doit notamment être jointe.
D’autres informations sont exigées selon le motif invoqué.
Une erreur importante dans le contenu ou la procédure peut donc fragiliser le congé.
Un locataire âgé peut-il être protégé ?
Certains locataires bénéficient de protections supplémentaires liées notamment à leur âge, à leurs ressources ou à leur situation familiale.
Dans ces cas, le propriétaire peut être tenu de respecter des conditions supplémentaires, notamment en matière de relogement, avant de pouvoir faire partir le locataire.
Ces protections nécessitent une vérification individualisée : elles ne s’appliquent pas automatiquement à toute personne retraitée ou à tout locataire âgé.
Et pour un bail mobilité ?
Le bail mobilité obéit à une logique différente.
Il est conclu pour une durée déterminée et prend fin à la date prévue.
Service-Public indique qu’à l’échéance, le propriétaire n’a pas de congé à donner ni de délai de préavis particulier à respecter pour mettre fin au contrat.
Le locataire, lui, peut quitter un bail mobilité avant son terme en respectant son propre délai de préavis d’un mois.
Il ne faut donc pas appliquer les règles de six ou trois mois à ce contrat particulier.
Que faire si le délai n’est pas respecté ?
Le locataire ne doit pas partir uniquement parce qu’il a reçu un courrier tardif.
Il peut vérifier la validité du congé et demander conseil, notamment auprès de l’Adil de son département.
La commission départementale de conciliation peut également intervenir dans certains litiges liés au congé.
Si le désaccord persiste, le juge des contentieux de la protection peut être saisi selon la nature du litige.
Ce qu’il faut retenir
Pour une location vide, le propriétaire doit en principe donner congé au moins six mois avant la fin du bail.
Pour une location meublée classique, le délai est de trois mois.
Dans les deux cas, il ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance et pour un motif admis : reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Le bail mobilité suit un régime différent.
Avant d’organiser un déménagement, le locataire doit donc vérifier quatre éléments : le type de bail, sa date de fin, le motif invoqué et la date de notification du congé.
