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Un propriétaire qui reprend simplement le calcul utilisé pour ses revenus 2025 peut se tromper sur ses loyers encaissés en 2026. Les seuils du régime micro-BIC ont évolué et les règles diffèrent fortement selon le type de location. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil spécifique reste fixé à 15 000 euros. Pour un meublé de tourisme classé, le seuil applicable aux revenus 2026 atteint 83 600 euros. La fiscalité d’une location meublée classique de longue durée doit, elle aussi, être distinguée des locations touristiques. À cela s’ajoutent les règles sociales : au-delà de certains montants, les cotisations peuvent remplacer les simples prélèvements sociaux. Avant de préparer la déclaration 2027 des revenus 2026, il faut donc identifier précisément la catégorie du logement.
Tous les revenus de location meublée restent des BIC
La première règle ne change pas.
Les loyers tirés d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.
Ce traitement distingue la location meublée de la location nue, qui relève généralement des revenus fonciers.
Le propriétaire doit donc éviter d’utiliser les cases ou règles fiscales d’un logement loué vide.
Pourquoi 2026 mérite-t-il une nouvelle vérification ?
Parce que les seuils des régimes micro ont été actualisés.
Le BOFiP a publié le 19 août 2026 une mise à jour consacrée notamment aux limites de chiffre d’affaires et aux nouvelles modalités applicables aux locations meublées.
Service-Public distingue désormais explicitement les revenus de location meublée perçus en 2025 de ceux perçus en 2026.
Un tableau ou simulateur enregistré l’année précédente peut donc être obsolète.
Meublé de tourisme non classé : le seuil reste très bas
Pour les revenus perçus en 2026, le régime micro applicable aux meublés de tourisme non classés repose sur un seuil de 15 000 €.
Le régime est donc beaucoup moins favorable en matière de seuil que pour d’autres activités de location meublée.
Un propriétaire réalisant 20 000 € de recettes avec un logement touristique non classé ne doit pas supposer qu’il reste automatiquement au micro-BIC.
Il doit vérifier le régime réel applicable.
Et pour un meublé de tourisme classé ?
Le seuil 2026 monte à 83 600 € pour les meublés de tourisme classés.
La différence avec le non-classé est considérable.
Deux appartements générant exactement 30 000 € de recettes peuvent donc relever de situations fiscales différentes selon le classement du bien.
Le statut « classé » ne doit pas être confondu avec une simple annonce affichant plusieurs étoiles sur une plateforme.
Le classement doit répondre à la procédure réglementaire.
Et pour une location meublée classique de longue durée ?
Elle ne doit pas être traitée comme un meublé de tourisme non classé.
Service-Public distingue expressément le logement meublé de longue durée du meublé touristique dans ses règles 2026.
C’est essentiel pour les propriétaires louant un appartement meublé pendant un an à un étudiant, un salarié ou un ménage.
Les règles touristiques plus restrictives ne doivent pas leur être appliquées automatiquement.
L’abattement micro est-il identique pour toutes les locations ?
Non.
Les règles dépendent de la catégorie.
Pour les revenus 2025, la DGFiP indiquait notamment un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés et de 50 % pour plusieurs autres locations meublées relevant du micro-BIC.
Pour les recettes 2026, il faut impérativement utiliser les paramètres correspondant à l’année et à la catégorie du bien.
Ne reprenez donc pas automatiquement l’abattement indiqué sur votre déclaration 2026 des revenus 2025 pour anticiper la déclaration 2027.
Micro-BIC ou réel : quelle différence concrète ?
Au micro-BIC, le propriétaire déclare ses recettes.
L’administration applique ensuite un abattement forfaitaire correspondant aux charges.
Le propriétaire ne déduit pas individuellement chaque facture.
Au régime réel, il calcule son résultat à partir des recettes et des charges effectivement déductibles.
Le réel peut notamment permettre la prise en compte de :
- intérêts d’emprunt ;
- frais de gestion ;
- certaines charges ;
- travaux selon leur nature ;
- amortissements dans les conditions applicables.
Mais il nécessite une comptabilité plus complète.
Le régime réel est-il toujours plus intéressant ?
Non.
Un propriétaire ayant très peu de charges peut parfois préférer la simplicité du micro.
Un autre, ayant financé le logement à crédit et supportant des dépenses importantes, peut obtenir un résultat fiscal inférieur au réel.
Il faut comparer.
Le choix ne doit pas être fondé seulement sur le taux d’abattement affiché.
Les obligations comptables et les conséquences futures comptent également.
Pourquoi l’amortissement mérite-t-il une attention particulière depuis les réformes récentes ?
Le régime réel de la location meublée permet traditionnellement de pratiquer des amortissements dans les conditions prévues.
Mais les réformes récentes ont renforcé l’importance de regarder leur traitement au moment de la revente.
Un propriétaire ne doit donc plus raisonner uniquement avec l’économie d’impôt annuelle.
La fiscalité à la sortie peut modifier le bilan global de l’investissement.
Pour un bien important, une simulation comptable avant de choisir ou conserver le réel devient particulièrement utile.
Quand devient-on loueur professionnel ?
Sur le plan fiscal, Service-Public rappelle qu’un loueur est non professionnel lorsqu’au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :
- les recettes annuelles de location meublée du foyer sont inférieures à 23 000 € ;
- ou elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Si ces conditions ne sont plus respectées, le statut peut changer.
Ce changement peut avoir des conséquences sur les déficits et les plus-values.
Et les cotisations sociales ?
Il faut distinguer impôt sur le revenu et cotisations sociales.
Service-Public indique qu’en 2026, les modalités de cotisations varient selon :
- le montant des recettes ;
- le type de location ;
- le caractère professionnel ou non de l’activité.
Pour une location meublée classique, les recettes supérieures à certains seuils peuvent faire basculer le loueur vers un régime social différent.
Le propriétaire ne doit donc pas calculer uniquement son impôt.
Que se passe-t-il autour de 23 000 € de recettes ?
Ce montant reste particulièrement important.
Service-Public utilise 23 000 € pour plusieurs distinctions concernant l’activité de loueur en meublé et les cotisations sociales.
Un bailleur approchant ce niveau doit donc faire une simulation avant la fin de l’année.
Un dépassement peut modifier les obligations sociales même lorsque le régime fiscal reste par ailleurs identifiable.
Un propriétaire de meublé touristique doit-il regarder uniquement ses recettes annuelles ?
Non.
La possibilité de conserver le régime micro pour les revenus 2026 dépend aussi des recettes des années antérieures selon le mécanisme prévu.
Service-Public rappelle qu’un dépassement pendant une seule année ne provoque pas nécessairement une sortie immédiate du micro : il faut examiner les années de référence et les règles de dépassement successif.
Il ne faut donc pas se contenter du chiffre encaissé entre janvier et décembre 2026.
Exemple : 18 000 € avec un meublé touristique non classé
Le propriétaire encaisse 18 000 €.
Le seuil spécifique du meublé touristique non classé est de 15 000 €.
Il doit donc vérifier si les conditions permettant de rester au micro sont encore remplies compte tenu de ses recettes 2024 et 2025.
Il ne peut pas simplement appliquer le micro-BIC comme si son logement était un meublé classé.
Exemple : 30 000 € avec un meublé classé
Le logement est officiellement classé et génère 30 000 € de recettes.
Ce montant reste inférieur au seuil 2026 de 83 600 € applicable à la catégorie correspondante.
Il faut encore vérifier les années précédentes et les autres conditions.
Mais la situation n’a rien à voir avec celle d’un meublé non classé affichant le même chiffre d’affaires.
Les règles 2026 seront déclarées quand ?
Les loyers perçus entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026 seront, dans le cas général, déclarés lors de la campagne d’impôt sur le revenu de 2027.
Cela explique une source fréquente d’erreur.
La déclaration réalisée au printemps 2026 portait sur les revenus 2025.
Les seuils affichés sur cette déclaration ne sont donc pas forcément ceux à utiliser pour anticiper les recettes 2026.
Que faire avant le 31 décembre ?
Identifiez précisément :
- location meublée longue durée ;
- meublé de tourisme classé ;
- meublé de tourisme non classé ;
- recettes encaissées en 2026 ;
- recettes des années précédentes ;
- charges réelles ;
- éventuelles cotisations sociales.
Conservez ensuite les factures et relevés.
Si vous envisagez le régime réel, prenez conseil avant la déclaration plutôt qu’après.
Ce qu’il faut retenir
En 2026, il n’existe plus un calcul unique que tous les propriétaires de logements meublés peuvent appliquer.
Les revenus restent des BIC, mais le régime dépend fortement du type de location.
Le seuil micro d’un meublé touristique non classé est de 15 000 €, tandis qu’il atteint 83 600 € pour un meublé touristique classé dans les règles applicables aux revenus 2026.
La location meublée de longue durée doit être analysée séparément.
Avant de préparer votre fiscalité 2026, ne recopiez donc pas les seuils utilisés pour les revenus 2025 : vérifiez votre catégorie, vos recettes et vos années de référence.
