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Une personne âgée qui quitte définitivement sa résidence principale pour entrer en EHPAD peut, sous conditions, vendre son ancien logement sans payer d’impôt sur la plus-value. Mais cette exonération n’est pas illimitée dans le temps. Le Code général des impôts impose notamment que la vente intervienne dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement. Le logement doit aussi être resté inoccupé après le départ, sauf exception pour certains proches qui y vivaient déjà. Des conditions de revenu fiscal de référence et de patrimoine s’ajoutent. Pour les familles qui envisagent de conserver temporairement la maison, la date de signature définitive chez le notaire peut donc devenir décisive.
L’entrée en EHPAD fait perdre le statut de résidence principale
En principe, la vente d’une résidence principale bénéficie d’une exonération de plus-value immobilière.
Mais après une entrée définitive en EHPAD, le logement quitté n’est plus nécessairement la résidence principale du propriétaire au jour de la vente.
Le législateur a donc créé une exonération spécifique.
L’article 150 U du Code général des impôts permet à une personne résidant désormais dans certains établissements sociaux ou médico-sociaux de vendre son ancienne résidence principale sans taxation de la plus-value lorsque toutes les conditions sont réunies.
La vente doit intervenir en moins de deux ans
C’est la règle centrale.
La cession doit intervenir dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement.
Il ne faut donc pas traduire cette règle par « vous avez deux années complètes supplémentaires ».
Prenons une personne qui entre durablement en EHPAD le 20 octobre 2026.
Pour satisfaire cette condition temporelle, la vente doit en principe être réalisée avant le 20 octobre 2028.
Le BOFiP précise que la date prise en compte pour la fin du délai est celle de la cession constatée par l’acte authentique.
Ce n’est donc pas nécessairement la date de l’annonce immobilière, de l’offre d’achat ou du compromis qui sécurise l’exonération.
Pourquoi attendre peut faire perdre plusieurs milliers d’euros
Supposons qu’une maison achetée autrefois 100 000 euros soit aujourd’hui vendue 220 000 euros.
La plus-value fiscale réelle ne correspondra pas nécessairement à 120 000 euros, car différents frais, travaux et abattements peuvent entrer dans le calcul.
Mais si une plus-value imposable importante subsiste, perdre l’exonération peut représenter un coût significatif.
La famille ne doit donc pas considérer le délai de deux ans comme une formalité secondaire.
Lorsqu’une vente approche de cette limite, la date prévisionnelle de l’acte authentique mérite d’être discutée avec le notaire dès le début du projet.
La maison doit rester inoccupée
Le délai ne constitue pas la seule condition.
Le logement doit avoir constitué la résidence principale de la personne avant son entrée dans l’établissement.
Il doit ensuite, en principe, rester inoccupé jusqu’à sa vente.
Le BOFiP est particulièrement clair : le bien ne doit normalement être ni loué ni mis gratuitement à la disposition d’un tiers, même pour une courte période.
Louer temporairement la maison pendant un an pour financer l’EHPAD peut donc avoir une conséquence fiscale majeure.
Cette décision doit être examinée avant la signature d’un bail.
Un conjoint peut-il continuer à vivre dans le logement ?
Une exception existe.
L’administration admet que l’exonération n’est pas remise en cause lorsque des membres du foyer fiscal du propriétaire, ou son concubin, qui vivaient déjà dans le logement au moment de son départ continuent à l’occuper.
Il ne faut donc pas conclure automatiquement qu’une maison doit être totalement vide dès l’entrée en établissement.
En revanche, héberger ensuite un tiers qui n’y vivait pas auparavant peut remettre en cause la condition d’inoccupation.
Chaque situation familiale doit être examinée précisément.
Tous les établissements pour personnes âgées ouvrent-ils ce droit ?
Le texte ne vise pas indistinctement toute résidence destinée aux seniors.
Il renvoie aux établissements mentionnés aux 6° et 7° du I de l’article L.312-1 du Code de l’action sociale et des familles.
Les EHPAD entrent typiquement dans le champ des établissements concernés.
Mais une résidence services seniors classique n’est pas automatiquement assimilée à un établissement médico-social répondant à cette définition.
Avant de bâtir une stratégie fiscale sur cette exonération, il faut donc identifier juridiquement la structure d’accueil.
Une condition de ressources s’applique également
L’exonération est réservée à certaines personnes en fonction de leur situation fiscale.
Le propriétaire ne doit pas avoir été soumis à l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’avant-dernière année précédant la vente.
Son revenu fiscal de référence pour cette même année ne doit pas dépasser la limite prévue au II de l’article 1417 du CGI.
Dans sa version actuellement applicable en 2026, cet article fixe notamment en métropole un seuil de 30 083 euros pour une part, augmenté en fonction du nombre de demi-parts.
Des montants spécifiques existent pour certains territoires ultramarins.
Le notaire doit vérifier le seuil réellement applicable au dossier.
Quelle année de revenus faut-il regarder ?
Le Code vise l’avant-dernière année précédant celle de la cession.
Pour une vente réalisée en 2026, il faut donc s’intéresser à la situation fiscale correspondant à cette règle et aux montants applicables.
Il ne faut pas comparer uniquement le revenu actuel de la personne vivant en EHPAD.
Une baisse récente des revenus n’efface pas automatiquement le revenu fiscal retenu par la loi.
L’avis d’imposition demandé par le notaire permet de sécuriser ce point.
Peut-on vendre en 2028 après une entrée en octobre 2026 ?
Oui, mais uniquement si l’acte définitif intervient avant l’expiration du délai applicable.
Une personne entrée en établissement le 10 octobre 2026 ne dispose pas automatiquement jusqu’au 31 décembre 2028.
Le délai se calcule à partir de la date réelle d’entrée dans l’établissement.
Cette nuance est importante lorsque la maison nécessite des travaux, lorsqu’une succession familiale complique le projet ou lorsque la vente tarde faute d’acheteur.
Que se passe-t-il si la maison a été louée entre-temps ?
Le risque de perdre cette exonération spécifique devient important.
Le BOFiP exige en principe l’absence d’occupation du logement depuis le départ de son propriétaire.
Un bail de location, même temporaire, peut donc faire sortir la vente du dispositif.
Avant de louer pour compenser les frais d’EHPAD, il est utile de comparer :
les loyers qui seraient encaissés ;
la fiscalité locative ;
et la plus-value qui pourrait devenir taxable au moment de la vente.
Le gain immédiat d’une location peut être inférieur à l’avantage fiscal perdu.
Qui vérifie l’exonération lors de la vente ?
Dans une vente immobilière, le notaire joue un rôle central.
Il contrôle la situation juridique et fiscale du bien et applique le régime de plus-value correspondant.
Le BOFiP précise que lorsque cette exonération s’applique, l’acte de cession doit indiquer sa nature et son fondement.
Il est donc préférable de signaler l’entrée en EHPAD au notaire dès l’ouverture du dossier, avec la date exacte et les justificatifs.
Ce qu’il faut retenir
Une personne entrée en EHPAD peut vendre son ancienne résidence principale sans impôt sur la plus-value, mais l’exonération n’est pas automatique.
Le logement doit avoir été sa résidence principale, rester en principe inoccupé, et la vente doit intervenir dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement.
Des conditions de revenu fiscal et d’IFI s’ajoutent.
Pour les familles, le réflexe essentiel consiste donc à noter la date d’entrée en établissement, vérifier si la maison a été occupée depuis et contacter le notaire suffisamment tôt pour ne pas dépasser la date limite.
