Bulletin des Communes Le portail National des Collectivités locales et territoriales
Un propriétaire qui bénéficie déjà d’une assurance contre les risques locatifs ne peut pas systématiquement demander en plus que les parents du locataire se portent caution. Pour un bailleur personne physique, Service-Public pose une règle claire : lorsque le propriétaire a souscrit une assurance privée contre les risques locatifs, il ne peut demander une caution personnelle que si le locataire est étudiant ou apprenti. Cette limitation évite, dans le cas général, d’empiler plusieurs garanties couvrant le même risque d’impayé. Mais plusieurs situations doivent être distinguées : propriétaire personne physique ou morale, étudiant, apprenti, Visale, colocation ou encore nature exacte de la garantie souscrite.
Assurance loyers impayés et garant ne se cumulent normalement pas
La règle vise le bailleur personne physique.
Service-Public indique qu’un propriétaire qui a déjà souscrit une assurance privée contre les risques locatifs peut demander une caution seulement lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
En dehors de cette exception, l’existence d’une assurance contre les impayés empêche donc en principe le propriétaire d’exiger en parallèle qu’un parent ou un proche signe un acte de caution.
Cette règle est importante au moment de constituer un dossier locatif.
Un salarié peut parfois recevoir une liste de documents mentionnant à la fois une GLI et un garant personnel.
Il a alors intérêt à demander sur quelle base le cumul est exigé.
Pourquoi les étudiants et apprentis font-ils exception ?
Les jeunes disposent souvent de revenus faibles ou irréguliers.
Une assurance loyers impayés peut appliquer ses propres critères d’éligibilité.
Le législateur permet donc au bailleur de sécuriser davantage certains dossiers étudiants ou apprentis.
Service-Public maintient explicitement cette exception.
Un étudiant dont les parents disposent de revenus suffisants peut ainsi être accepté avec une caution familiale même si le propriétaire dispose déjà d’une assurance privée.
Même logique pour un apprenti.
Il ne faut donc pas répondre automatiquement :
« Votre propriétaire a une GLI, vos parents ne peuvent jamais se porter garants. »
Ce serait faux.
Qu’est-ce qu’une caution personnelle ?
La caution est une personne ou un organisme qui s’engage à payer les sommes dues si le locataire ne les règle pas.
Elle peut être :
- un parent ;
- un ami ;
- une banque ;
- une entreprise ;
- un organisme comme Action Logement dans certains dispositifs.
Service-Public distingue aussi la caution simple et la caution solidaire.
Dans une caution solidaire, le propriétaire peut solliciter directement le garant dès le premier impayé selon les conditions de l’acte.
L’engagement est donc potentiellement lourd pour les parents.
Il ne faut jamais signer le document comme une simple formalité de dossier.
GLI et Visale sont-elles la même chose ?
Non.
La garantie loyers impayés privée est généralement souscrite par le propriétaire auprès d’un assureur.
Visale est un dispositif d’Action Logement.
Il apporte au bailleur une garantie gratuite dans les conditions du dispositif.
BDC a déjà détaillé comment un étudiant peut obtenir Visale lorsqu’il n’a pas de garant familial.
Les règles de cumul ne doivent donc pas être déduites simplement du mot « assurance ».
Il faut identifier précisément le mécanisme proposé par le propriétaire.
Le propriétaire peut-il exiger « deux garants » à la place ?
La question du nombre de cautions est distincte de celle du cumul avec une assurance.
Lorsqu’une caution est juridiquement autorisée, le propriétaire peut chercher une garantie financière suffisante.
Toutefois, les justificatifs qu’il peut demander sont encadrés.
Le candidat locataire n’a pas à fournir n’importe quelle information privée.
L’existence d’un garant n’autorise pas non plus le propriétaire à contourner les règles de discrimination dans l’accès au logement.
Et pour une colocation ?
La colocation ajoute des questions supplémentaires.
Un bail unique peut prévoir une clause de solidarité entre colocataires.
Des cautions peuvent également être associées aux différents occupants.
Service-Public applique cependant la règle concernant l’assurance privée et la caution au propriétaire personne physique : la possibilité de demander une caution en parallèle dépend notamment du statut étudiant ou apprenti.
Il faut lire soigneusement le bail et l’acte de caution.
Le départ d’un colocataire peut également modifier la durée de certains engagements.
Qu’en est-il d’un propriétaire personne morale ?
Les règles ne sont pas exactement les mêmes.
Service-Public distingue les propriétaires personnes physiques des propriétaires personnes morales.
Une personne morale ne peut pas demander de caution dans certaines situations, notamment lorsqu’un étudiant bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.
Des exceptions existent, par exemple pour certaines sociétés civiles familiales.
Il ne faut donc pas appliquer sans nuance la règle « GLI + garant interdit » à une société propriétaire.
La qualité juridique du bailleur doit être vérifiée.
Que faire si l’agence exige malgré tout le garant des parents ?
Commencez par demander quel dispositif couvre actuellement le propriétaire.
Demandez s’il s’agit réellement d’une assurance privée contre les risques locatifs.
Précisez ensuite votre situation : étudiant, apprenti ou autre.
Une simple assurance habitation du propriétaire ne correspond évidemment pas à une garantie loyers impayés.
Si la règle semble mal appliquée, demandez une réponse écrite à l’agence.
Vous pouvez également interroger gratuitement l’ADIL de votre département.
Elle pourra examiner la nature de la garantie et la situation du bail.
La caution obtenue malgré l’interdiction est-elle automatiquement sans effet ?
Cette question devient plus juridique.
Les conséquences d’un cautionnement demandé en méconnaissance des règles dépendent de la situation et de l’acte signé.
Un locataire ou un garant confronté à une demande de paiement ne doit donc pas décider seul que l’acte « ne vaut rien ».
Il est préférable de demander un avis juridique, notamment auprès de l’ADIL ou d’un professionnel.
L’objectif de l’article est surtout d’éviter que le cumul soit exigé dès l’origine alors qu’il n’est pas permis.
Pourquoi vérifier avant la signature du bail ?
Après plusieurs semaines de recherche, un candidat peut accepter presque toutes les conditions pour obtenir un logement.
Pourtant, un engagement de caution peut durer plusieurs années.
Les parents prennent alors un risque financier réel.
Avant de signer, vérifiez :
- qui est le propriétaire ;
- quelle assurance il possède ;
- si le locataire est étudiant ou apprenti ;
- quelle caution est demandée ;
- quelle durée couvre l’acte.
Pour un bailleur personne physique déjà couvert par une assurance privée contre les risques locatifs, la règle est donc protectrice : il ne peut normalement pas cumuler cette assurance avec la caution personnelle des parents, sauf notamment lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
