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Le décès du titulaire d’un bail HLM ne signifie pas forcément que son enfant doit quitter immédiatement le logement. Un descendant peut demander le transfert du bail, mais ce droit n’est pas automatique. Il doit notamment avoir vécu dans le logement depuis au moins un an à la date du décès et respecter les plafonds de ressources applicables au logement social. D’autres règles peuvent intervenir lorsque le logement devient trop grand pour le nombre de personnes qui restent. Le conjoint survivant, le partenaire de Pacs et certains concubins bénéficient par ailleurs de règles plus favorables. Lorsque plusieurs proches réclament le bail, le juge peut être amené à décider.
Le bail ne disparaît pas toujours avec le locataire
Dans un logement social, le décès de la personne qui a signé le bail ouvre plusieurs possibilités.
Service-Public distingue d’abord certaines personnes pour lesquelles le bail peut se poursuivre automatiquement.
Il s’agit notamment de l’époux qui habite le logement, de certains partenaires de Pacs cotitulaires et de certains concubins signataires du bail.
Les enfants ne bénéficient pas automatiquement du même mécanisme.
Ils doivent généralement demander un transfert.
Quelle condition pour un enfant ?
Service-Public considère l’enfant comme un descendant.
Pour demander le transfert du bail, il doit avoir vécu dans le logement depuis au moins un an à la date du décès.
Un enfant adulte qui s’est installé chez son parent seulement deux mois avant le décès ne remplit donc pas cette condition.
À l’inverse, un enfant vivant avec son parent depuis plusieurs années peut entrer dans le dispositif, sous réserve des autres critères.
Comment prouver l’année de cohabitation ?
Le bailleur peut demander des justificatifs.
Il peut être utile de réunir :
des avis d’imposition ;
des courriers administratifs ;
des attestations d’organismes sociaux ;
des factures ;
une attestation d’assurance ;
ou tout document permettant d’établir que le logement constituait réellement le domicile de l’enfant.
Une simple déclaration après le décès ne suffit pas nécessairement lorsque le bailleur conteste la durée de cohabitation.
Les revenus de l’enfant sont-ils contrôlés ?
Oui.
Service-Public précise que le descendant qui demande le transfert doit respecter le plafond de ressources permettant l’attribution du logement social concerné.
Un enfant gagnant beaucoup plus que les plafonds HLM ne peut donc pas toujours reprendre le bail de son parent, même s’il vivait dans l’appartement depuis dix ans.
Le bailleur examine la situation du nouveau foyer.
Le logement peut-il être jugé trop grand ?
La taille du logement peut également compter.
Service-Public précise notamment que, lorsque le logement social n’est pas conventionné, le transfert peut être affecté par une situation de sous-occupation ; le bailleur peut alors proposer un logement plus petit.
Imaginons qu’une mère et son fils vivent dans un grand cinq-pièces.
Après le décès de la mère, le fils reste seul.
Même s’il remplit les conditions de durée de cohabitation et de ressources, la taille du logement peut devenir un sujet dans le traitement du dossier.
Et pour le conjoint survivant ?
Les règles sont différentes.
Le bail se poursuit automatiquement avec l’époux qui habite le logement.
Certains partenaires de Pacs ou concubins signataires bénéficient également de la continuation du bail.
Cette protection est plus forte que celle d’un descendant adulte.
Il faut donc toujours identifier la situation familiale et les personnes figurant sur le contrat.
Un concubin non signataire peut-il rester ?
Un concubin notoire qui n’avait pas signé le bail peut, dans certaines situations, demander son transfert.
Les conditions diffèrent de celles du conjoint marié.
Service-Public exige notamment de pouvoir établir la réalité de la relation et, selon la situation, les conditions de cohabitation applicables.
La situation d’un enfant ne doit donc pas être comparée mécaniquement à celle du partenaire du locataire décédé.
Que se passe-t-il si plusieurs enfants réclament le logement ?
Plusieurs proches peuvent remplir les conditions.
Par exemple, deux enfants adultes peuvent avoir vécu avec leur parent pendant plusieurs années.
Ou un enfant et un autre proche peuvent chacun revendiquer le transfert.
Dans ce cas, Service-Public prévoit l’intervention du juge des contentieux de la protection, qui décide en tenant compte des intérêts de chacun.
Le bailleur ne peut donc pas toujours trancher seul un conflit familial.
Le bailleur peut-il demander de partir immédiatement ?
Le décès doit évidemment être signalé rapidement au bailleur.
Mais lorsqu’un proche remplit potentiellement les conditions du transfert, la situation doit être examinée avant de considérer le bail comme définitivement résilié.
Le descendant doit transmettre sa demande et ses justificatifs.
Il ne faut pas attendre plusieurs mois en supposant que le simple fait d’occuper encore le logement suffit à créer automatiquement un nouveau bail.
Que se passe-t-il si personne ne remplit les conditions ?
Si aucune personne ne peut obtenir le transfert du bail, celui-ci est résilié automatiquement du fait du décès.
Les occupants sans droit au transfert doivent alors organiser leur départ.
Cette situation peut être difficile lorsqu’un enfant vivait depuis longtemps avec son parent mais ne respecte pas, par exemple, le plafond de ressources.
L’ADIL peut alors aider à examiner les règles et les possibilités de relogement.
Une entrée en EHPAD produit-elle les mêmes effets qu’un décès ?
Pas exactement, mais une autre règle de transfert peut intervenir.
Service-Public considère qu’un départ rendu définitif et inéluctable par l’état de santé, comme une installation en EHPAD, peut constituer un abandon du logement au sens juridique.
Certains proches vivant sur place peuvent alors demander le transfert selon des conditions proches de celles applicables après un décès.
Cette situation mérite d’être signalée au bailleur dès que le départ devient définitif.
Ce qu’il faut retenir
Un enfant peut conserver le bail HLM de son parent décédé, mais le transfert n’est pas automatique.
Il doit notamment avoir vécu dans le logement pendant au moins un an avant le décès et respecter le plafond de ressources applicable.
La taille du logement peut également intervenir.
En cas de demandes concurrentes, le juge peut décider.
Le bon réflexe consiste donc à prévenir immédiatement le bailleur et à envoyer une demande de transfert accompagnée des preuves de cohabitation et de ressources.
