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Lors de la livraison d’un logement acheté en VEFA, les 5 % restants du prix sont normalement versés au promoteur si le logement est conforme. Mais si l’acquéreur constate des défauts ou des non-conformités suffisamment importantes et les inscrit comme réserves dans le procès-verbal de livraison, il peut consigner ce solde au lieu de le remettre immédiatement au vendeur. Attention : « bloquer les 5 % » ne signifie pas conserver librement l’argent sur son compte. Le montant doit être consigné auprès de la Caisse des Dépôts ou, selon les modalités retenues, chez le notaire. Les fonds sont ensuite libérés lorsque les réserves sont levées.
Pourquoi reste-t-il 5 % à payer à la livraison ?
L’achat en VEFA fonctionne avec des paiements progressifs à mesure de l’avancement de la construction.
Service-Public rappelle notamment que les appels de fonds peuvent atteindre :
35 % lorsque les fondations sont achevées ;
70 % lorsque le logement est hors d’eau ;
95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Les 5 % restants sont normalement versés lors de la livraison lorsque le logement est conforme au contrat.
Que se passe-t-il si vous trouvez des malfaçons ?
Lors de la remise des clés, l’acquéreur doit inspecter attentivement le logement.
S’il constate des défauts ou des non-conformités substantielles, il doit les inscrire sous forme de réserves dans le procès-verbal de livraison.
Ces réserves servent ensuite de preuve.
Un défaut simplement signalé oralement au commercial sera beaucoup plus difficile à invoquer par la suite.
Peut-on vraiment ne pas payer les 5 % ?
Oui, mais juridiquement il s’agit d’une consignation.
Service-Public indique que le solde peut être consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ou à l’étude du notaire lorsque les conditions sont réunies.
L’acheteur ne doit donc pas simplement décider de conserver les 5 % sur son compte bancaire personnel.
Il doit utiliser le mécanisme prévu.
Tous les défauts permettent-ils de consigner ?
Non.
Service-Public vise les non-conformités et malfaçons suffisamment importantes.
Il donne par exemple le cas d’un défaut rendant l’ouvrage impropre à l’usage ou d’une non-conformité substantielle.
À l’inverse, certaines simples salissures de peinture ou de papier peint ne constituent pas nécessairement une non-conformité substantielle permettant le même traitement.
Il faut donc distinguer un vrai défaut de construction d’une simple retouche esthétique mineure.
Exemple avec un appartement à 300 000 €
Un logement acheté sur plan coûte 300 000 euros.
À l’achèvement, 95 % du prix a déjà été payé.
Il reste donc :
300 000 € × 5 % = 15 000 €.
Lors de la livraison, l’acheteur constate que plusieurs fenêtres ne correspondent pas aux caractéristiques du contrat et qu’une infiltration affecte une pièce.
Il inscrit ces réserves dans le procès-verbal.
Si les conditions sont réunies, les 15 000 euros peuvent être consignés jusqu’à la levée des réserves plutôt que versés immédiatement au promoteur.
La consignation empêche-t-elle de recevoir les clés ?
Le mécanisme existe précisément pour sécuriser le solde du prix en présence de réserves.
Le promoteur ne peut pas simplement assimiler toute consignation légalement justifiée à un refus injustifié de payer.
En cas de conflit lors de la livraison, il peut néanmoins être prudent de se faire assister par un professionnel, notamment un expert du bâtiment ou le notaire.
Faut-il venir accompagné le jour de la livraison ?
Ce n’est pas obligatoire, mais cela peut être utile.
Un particulier découvre parfois son logement dans un contexte très rapide et peut ne pas repérer certains défauts.
Un professionnel peut vérifier :
les fenêtres ;
les sols ;
les équipements ;
les arrivées d’eau ;
l’électricité ;
les surfaces ;
les finitions ;
et la conformité avec la notice descriptive.
Le coût de cette assistance peut être faible au regard d’un appartement acheté plusieurs centaines de milliers d’euros.
Que faut-il écrire dans le procès-verbal ?
Les réserves doivent être aussi précises que possible.
Évitez les formulations vagues du type « travaux mal faits ».
Indiquez par exemple :
« fenêtre chambre 2 ne ferme pas » ;
« carrelage fissuré sur trois carreaux dans la cuisine » ;
« modèle de radiateur différent de la notice descriptive » ;
ou « infiltration constatée sous la baie vitrée ».
Ajoutez des photographies datées lorsque c’est possible.
Quand les 5 % sont-ils finalement versés ?
Service-Public indique que le solde est remis au vendeur lorsque les réserves sont levées.
Le promoteur doit donc faire réaliser les travaux nécessaires.
Une fois les défauts corrigés et la levée de réserves formalisée, la somme consignée peut être libérée.
Et si un défaut apparaît après la remise des clés ?
D’autres garanties peuvent prendre le relais.
La VEFA bénéficie notamment des garanties légales attachées à la construction.
Selon la nature du défaut, il peut être question de garantie de parfait achèvement, de garantie biennale ou de garantie décennale.
Le fait d’avoir payé les 5 % ne supprime donc pas automatiquement tout recours ultérieur.
Défaut apparent et vice caché : quelle différence ?
Un défaut apparent peut être constaté au moment de la livraison ou peu après.
Un vice caché, par définition, n’était pas normalement visible lors de la remise des clés.
Les procédures et garanties applicables ne sont pas nécessairement les mêmes.
C’est pourquoi le procès-verbal de livraison doit surtout être utilisé pour tout ce qui est visible ou vérifiable immédiatement.
Ce qu’il faut retenir
Les 5 % restants d’un logement acheté en VEFA ne doivent pas être versés automatiquement au promoteur lorsque des défauts ou non-conformités substantielles sont constatés.
L’acquéreur doit les inscrire comme réserves dans le procès-verbal.
Le solde peut alors être consigné, notamment auprès de la Caisse des Dépôts ou chez le notaire.
Il ne faut pas simplement conserver l’argent sur son propre compte.
La précision des réserves et les preuves photographiques deviennent alors essentielles.
