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Une partie commune à usage exclusif, comme une toiture-terrasse réservée à un seul copropriétaire, peut causer des dégâts chez un voisin. Qui doit alors indemniser la victime ? Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation répond clairement : le syndicat des copropriétaires, même si le règlement confie l’entretien à ce copropriétaire. Explications et conséquences pratiques.
Partie commune à usage exclusif : de quoi parle-t-on ?
Dans un immeuble en copropriété, certaines parties communes sont réservées à l’usage d’un seul copropriétaire.
C’est souvent le cas d’une terrasse sur le toit, d’un jardin au rez-de-chaussée ou d’une cour accessible depuis un seul lot.
Pourtant, ces espaces restent des parties communes. Le copropriétaire en a l’usage, mais il n’en est pas propriétaire.
Le règlement de copropriété précise en général qui doit les entretenir et payer les réparations courantes.
Que s’est-il passé dans l’affaire jugée ?
Selon Service-Public.fr, un commerçant louait un local situé sous une toiture-terrasse.
Cette terrasse était une partie commune à usage exclusif d’un seul copropriétaire. Le règlement mettait son entretien à la charge de ce dernier.
Des infiltrations d’eau ont endommagé le local commercial. L’assemblée générale a voté la réfection de l’étanchéité en 2015, mais les travaux n’ont eu lieu qu’en 2017.
Entre-temps, le commerçant a dû fermer sa boutique pendant six mois. Il a donc demandé réparation au syndicat des copropriétaires et à l’assureur de celui-ci.
Pourquoi la cour d’appel avait-elle rejeté la demande ?
Le 3 septembre 2024, la cour d’appel de Lyon avait écarté la responsabilité du syndicat.
Elle estimait que le règlement de copropriété mettait l’entretien de la terrasse à la charge du copropriétaire qui en avait l’usage exclusif.
Autrement dit, selon elle, la victime devait se tourner vers ce copropriétaire, et non vers le syndicat.
Partie commune à usage exclusif : ce que juge la Cour de cassation
Dans son arrêt du 17 septembre 2026 (pourvoi n° 24-20.973), la troisième chambre civile casse cette décision.
Elle rappelle que la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit des dommages causés par un défaut d’entretien ou un vice de construction des parties communes.
Or cette règle est d’ordre public. Par conséquent, un règlement de copropriété ne peut pas l’écarter.
Ainsi, une clause qui confie l’entretien à un copropriétaire ne décharge pas le syndicat face à la victime.
Le syndicat paie-t-il au final ?
Pas forcément. Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut se retourner contre le copropriétaire chargé de l’entretien.
Il peut alors lui réclamer le remboursement des sommes versées, si ce dernier a manqué à ses obligations.
Qui est concerné par cette décision ?
D’abord, les victimes de dégâts : copropriétaires, locataires ou commerçants installés sous une terrasse ou à côté d’un jardin privatif.
Ensuite, les copropriétaires qui disposent d’une partie commune à usage exclusif. Ils restent tenus d’entretenir l’espace si le règlement le prévoit.
Enfin, les syndics, qui doivent anticiper le risque et vérifier l’assurance de l’immeuble. Les conseils syndicaux ont, eux aussi, intérêt à suivre de près l’état des toitures-terrasses.
| Acteur | Rôle après l’arrêt du 17 septembre 2026 |
|---|---|
| Victime du dégât | Peut demander réparation au syndicat des copropriétaires |
| Syndicat des copropriétaires | Responsable de plein droit envers la victime |
| Copropriétaire à usage exclusif | Peut devoir rembourser le syndicat s’il a mal entretenu |
| Assureur de l’immeuble | Intervient selon le contrat souscrit par le syndicat |
Que faire en cas d’infiltration venant d’une partie commune à usage exclusif ?
Premièrement, prévenez le syndic par écrit dès l’apparition des dégâts, photos à l’appui.
Deuxièmement, déclarez le sinistre à votre assureur dans les délais prévus par votre contrat.
Troisièmement, demandez que la question des travaux soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Si les dommages vous obligent à cesser une activité ou à quitter le logement, conservez tous les justificatifs de pertes.
Et si vous êtes locataire ?
Le locataire prévient son propriétaire, qui se charge de contacter le syndic. Dans l’affaire jugée, c’est d’ailleurs le locataire commerçant qui a agi.
Pour les cas de tempête ou d’intempéries, notre article sur les réparations après une tempête détaille qui paie quoi.
Les retards de travaux votés peuvent-ils coûter cher ?
Oui. Dans cette affaire, deux ans se sont écoulés entre le vote des travaux et leur réalisation.
Ce délai a prolongé les dégâts et la fermeture du commerce. Il a donc alourdi le préjudice à indemniser.
Pour le syndic, cette décision rappelle aussi l’importance d’exécuter rapidement les résolutions de l’assemblée générale. En effet, chaque mois de retard peut augmenter la facture finale du syndicat.
Pour les copropriétaires, voter des travaux ne suffit donc pas : encore faut-il les exécuter rapidement. Sur la répartition des coûts, voir aussi qui paie les travaux votés avant une vente.
Jardin, cour, balcon : la même logique s’applique-t-elle ?
L’arrêt porte sur une toiture-terrasse. Toutefois, son raisonnement repose sur une règle générale de la loi de 1965.
Il vaut donc, en principe, pour toute partie commune réservée à un seul lot, comme un jardin ou une cour privative.
Cependant, tout dépend d’abord de la qualification retenue par le règlement de copropriété. Certains balcons ou terrasses sont des parties privatives, d’autres des parties communes.
Avant toute démarche, il faut donc relire le règlement et l’état descriptif de division, disponibles auprès du syndic.
L’assurance de l’immeuble intervient-elle ?
Le syndicat souscrit en général une assurance multirisque pour l’immeuble. Elle peut couvrir sa responsabilité envers les tiers, selon les garanties du contrat.
De son côté, le copropriétaire à usage exclusif a intérêt à vérifier que son assurance habitation couvre sa responsabilité liée à l’entretien de l’espace.
En pratique, les assureurs règlent souvent ces sinistres entre eux. Néanmoins, la victime garde le droit d’agir directement contre le syndicat.
Comment éviter les litiges ?
Le syndic peut organiser des visites régulières des toitures-terrasses et des jardins privatifs.
De même, le copropriétaire concerné a intérêt à signaler sans attendre toute fissure ou défaut d’étanchéité.
Enfin, l’assemblée générale peut voter un carnet d’entretien précis, afin que chacun connaisse ses obligations. En cas de dépenses contestées, consultez notre guide pour contester des charges.
Partie commune à usage exclusif : ce qu’il faut retenir
- Une partie commune à usage exclusif reste une partie commune, même si un seul copropriétaire l’utilise.
- Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages liés à un défaut d’entretien des parties communes.
- Un règlement de copropriété ne peut pas écarter cette responsabilité envers la victime.
- Le syndicat peut ensuite se retourner contre le copropriétaire chargé de l’entretien.
- Décision de référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, n° 24-20.973.
Sources : Service-Public.fr, actualité du 16 octobre 2026 ; Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Consultés le 16 octobre 2026. Cet article ne constitue pas un avis juridique. Photo à la une : Sebastien Devocelle / Unsplash.
