Les propriétaires viennent à peine de s’acquitter de leur taxe foncière 2025 qu’il faut déjà regarder vers 2026. Une nouvelle augmentation se profile, même si elle devrait être plus modérée que celles observées ces dernières années. Entre la revalorisation automatique des bases et les décisions locales, les foyers devront encore s’attendre à une note en hausse.

Une hausse automatique liée à l’inflation

Chaque automne, la taxe foncière évolue en fonction de la revalorisation des valeurs locatives cadastrales, calculée à partir de l’indice des prix à la consommation harmonisé. Cet indice, directement lié à l’inflation, sert de référence nationale pour actualiser la base d’imposition.

Pour 2026, l’indicateur provisoire annonce une progression comprise entre 0,9 % et 1,1 %. Ce taux, confirmé en décembre, devrait marquer une nette accalmie après plusieurs années d’augmentations importantes. Pour mémoire, les revalorisations automatiques avaient atteint 1,7 % en 2025, 3,9 % en 2024, 7,1 % en 2023 et 3,4 % en 2022.

Cette évolution plus modérée reflète le ralentissement de l’inflation observé depuis le printemps. L’indice des prix à la consommation reste orienté à la baisse, offrant un léger répit aux ménages propriétaires. Mais la bonne nouvelle nationale pourrait être atténuée par les choix fiscaux locaux.

Les communes gardent la main sur leur taux

La revalorisation automatique n’est qu’une partie de l’équation. Chaque collectivité — commune, intercommunalité ou département — conserve la possibilité d’ajuster son propre taux de taxe foncière. C’est cette décision locale qui, dans bien des cas, détermine l’ampleur réelle de la hausse pour les contribuables.

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, la taxe foncière est devenue la principale ressource fiscale des communes. Face à des dépenses en hausse et des recettes sous pression, beaucoup d’élus locaux ont choisi de relever leur taux ces dernières années.

En 2025, environ un quart des grandes villes avaient voté une hausse. Paris, Marseille, Grenoble, Nantes, ou encore Lyon avaient franchi le pas. Certaines municipalités ont annoncé vouloir faire une pause en 2026, mais les villes moyennes et rurales pourraient à leur tour envisager des ajustements. Entre inflation des coûts de l’énergie, hausse des salaires des agents municipaux et besoin d’investissements, la tentation sera forte d’utiliser cet outil fiscal.

Des différences marquées selon les territoires

Les variations seront très contrastées d’une commune à l’autre. Dans certaines villes, les élus promettent une stabilité des taux pour soulager les ménages après plusieurs années de tension budgétaire. D’autres, au contraire, envisagent des hausses ciblées pour compenser la baisse des dotations de l’État ou financer de nouveaux projets d’infrastructures.

Les zones rurales, souvent moins dotées en ressources fiscales, pourraient être particulièrement concernées. Les petites communes doivent absorber l’augmentation des coûts liés à la gestion des écoles, de la voirie ou de la collecte des déchets, sans disposer de marges financières importantes.

À l’inverse, certaines grandes métropoles ayant déjà procédé à de fortes hausses entre 2023 et 2025 pourraient maintenir le statu quo, au moins temporairement. Mais même dans ces cas, la revalorisation nationale liée à l’inflation suffira à faire grimper la facture finale.

L’impact de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

À la taxe foncière s’ajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent désignée sous le sigle TEOM. Prélevée en même temps, elle finance la collecte et le traitement des déchets ménagers. Or, cette taxe connaît elle aussi une hausse continue depuis plusieurs années.

L’explosion du coût de l’énergie, la modernisation des équipements et la hausse des volumes collectés ont poussé de nombreuses intercommunalités à revoir leurs barèmes. Résultat : dans certaines régions, la TEOM a progressé plus vite que la taxe foncière elle-même.

En 2026, la tendance devrait se poursuivre. Même si les communes tentent de limiter l’impact pour les foyers, les dépenses liées à la gestion des déchets demeurent élevées. La hausse combinée des deux taxes pèsera donc sur le budget des propriétaires.

Une fiscalité locale sous tension

La fiscalité locale reste un sujet sensible pour les collectivités. D’un côté, l’État encourage la maîtrise des dépenses publiques ; de l’autre, les communes doivent faire face à des obligations croissantes, notamment en matière de transition écologique et d’entretien du patrimoine.

Les élus locaux redoutent une baisse de la capacité d’investissement si la taxe foncière reste gelée trop longtemps. Dans un contexte de contraintes budgétaires, cet impôt demeure l’un des rares leviers d’action dont ils disposent.

Les associations de maires alertent sur le déséquilibre croissant entre les charges transférées par l’État et les recettes locales. Beaucoup réclament une réforme structurelle de la fiscalité communale, afin d’assurer des ressources pérennes sans peser excessivement sur les ménages.

Un impôt de plus en plus lourd pour les propriétaires

Pour les particuliers, la taxe foncière est devenue un poste de dépense majeur. En dix ans, son montant moyen a augmenté de plus de 30 % dans certaines zones urbaines. La suppression de la taxe d’habitation n’a pas compensé cette évolution pour les propriétaires occupants.

La part croissante de la taxe foncière dans le budget des ménages soulève des inquiétudes. Dans les communes où les prix de l’immobilier sont élevés, la base cadastrale entraîne mécaniquement une imposition plus lourde.

Les propriétaires de résidences secondaires sont également touchés. Plusieurs municipalités touristiques appliquent une majoration du taux afin de limiter la spéculation immobilière et de financer les infrastructures locales. En 2026, cette tendance pourrait encore s’accentuer.

Comment est calculée la hausse

Le calcul de la taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par le taux voté par la commune. La revalorisation nationale des bases, déterminée par l’inflation, s’applique automatiquement à toutes les propriétés.

Si une commune décide en parallèle d’augmenter son taux, la hausse finale sera la somme des deux effets. Par exemple, une revalorisation nationale de 1 % combinée à une hausse communale de 3 % se traduira par une augmentation totale de 4 %.

Les avis d’imposition 2026, envoyés à l’automne, détailleront ces deux composantes. Il est donc essentiel pour les propriétaires de surveiller les délibérations municipales au premier semestre, période où les taux sont votés.

De fortes disparités selon la taille et le profil des communes

Les grandes agglomérations disposent souvent d’une assiette fiscale plus large, ce qui leur permet de stabiliser les taux tout en conservant des recettes suffisantes. Les villes moyennes, elles, subissent davantage les effets des coûts fixes et de la baisse des dotations.

Dans les petites communes rurales, les hausses sont parfois inévitables pour maintenir un niveau minimal de services publics. Le coût de la voirie, de l’éclairage public ou des écoles pèse lourdement sur des budgets restreints.

Certaines intercommunalités mutualisent désormais la gestion de la taxe pour répartir plus équitablement les charges, mais les écarts demeurent importants. Un même propriétaire peut constater plusieurs centaines d’euros de différence entre deux communes voisines.

2026, une année de transition fiscale

La taxe foncière 2026 s’annonce comme une année de transition. Après les hausses spectaculaires de 2023 et 2024, la stabilisation de l’inflation apporte une accalmie relative. Toutefois, les pressions financières sur les collectivités laissent présager des ajustements ponctuels.

Les propriétaires devront donc s’attendre à une augmentation modérée, autour de 1 %, dans les communes qui maintiennent leur taux. Mais dans d’autres, la note pourrait grimper de 3 à 5 % en fonction des choix politiques locaux.

Les élus, confrontés à la baisse des aides d’État et à la montée des coûts, arbitrent entre équilibre budgétaire et acceptabilité fiscale. Pour les contribuables, la vigilance restera de mise lors des votes municipaux du printemps prochain.

Ce qu’il faut retenir

La taxe foncière 2026 ne connaîtra pas de flambée comparable à celles des dernières années, mais la hausse restera bien réelle. La revalorisation automatique, estimée à environ 1 %, s’appliquera à tous les propriétaires. Les décisions locales, elles, détermineront l’ampleur de la facture finale.

Entre l’évolution des taux communaux, la hausse des charges publiques et la progression continue de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la fiscalité immobilière continuera de peser sur les ménages.

L’année 2026 pourrait donc marquer une pause relative, sans être un véritable répit. Les propriétaires devront composer avec une fiscalité locale toujours sous tension, reflet des difficultés budgétaires des communes françaises.