En 2025, nombreux sont les propriétaires bailleurs qui se demandent jusqu’à quel montant ils peuvent augmenter le loyer de leur logement. Entre l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), les dispositions liées aux logements énergivores et les spécificités des zones tendues, les règles sont à la fois claires et strictes. Nous faisons le point sur ce que vous pouvez faire légalement, ce que vous ne pouvez pas, et comment anticiper vos démarches pour rester en conformité.

1. Le principe de la révision annuelle du loyer

Tout d’abord, il faut distinguer la révision annuelle d’un loyer de ce que l’on appelle communément une augmentation libre. La révision annuelle repose sur la clause d’indexation présente dans le bail. Si votre contrat contient une telle clause, vous pouvez réviser le loyer chaque année à la date prévue, en appliquant l’évolution de l’IRL entre deux périodes de référence. Cette démarche ne nécessite pas de justification additionnelle.
En 2025, l’IRL publié pour le premier trimestre s’établit à une hausse de 1,40 % sur un an, ce qui limite la marge de manœuvre des propriétaires. Même s’il s’agit d’un pourcentage modéré, il constitue le plafond légal de revalorisation annuelle pour les baux concernés.

2. Conditions à remplir pour que la révision soit valable

Pour que la révision soit licite, plusieurs conditions doivent être respectées. Premièrement, le bail doit comporter une clause explicite d’indexation mentionnant que le loyer peut être révisé à la date anniversaire ou à la date prévue dans le bail. Sans cette clause, la révision ne peut pas être imposée unilatéralement.
Deuxièmement, la révision ne peut pas dépasser l’évolution de l’IRL. En 2025, cela signifie que vous ne pouvez pas offrir une augmentation au-delà de 1,40 % pour la période comprise. Troisièmement, vous devez notifier votre locataire de la révision dans les délais impartis, généralement avant ou à la date prévue pour l’application. Enfin, cette révision n’est pas rétroactive : on ne peut pas réclamer des montants non appliqués après un délai d’un an suivant la date de révision prévue.

3. L’impact de la performance énergétique (DPE)

Un point essentiel pour 2025 : si le logement est classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), il existe des contraintes supplémentaires. En effet, pour certains baux signés ou renouvelés depuis le 24 août 2022, la révision du loyer est interdite tant que le logement ne se conforme pas aux exigences de rénovation énergétique. Ceci a été introduit afin d’inciter à la remise à niveau des logements énergivores. Si vous êtes propriétaire d’un logement classé F ou G, vous ne pouvez pas augmenter le loyer, même si vous respectez les autres critères.

4. Zones tendues et encadrement des loyers : une frontière stricte

Dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire où la demande locative dépasse largement l’offre, des règles d’encadrement s’appliquent lors du changement de locataire. Si vous relouez votre bien ou renouvelez un bail, vous ne pouvez pas fixer librement un nouveau loyer. Une majoration doit respecter le loyer médian de référence. Pour une augmentation en cours de bail, les principes restent les mêmes que pour la révision annuelle.
En revanche, si votre logement se situe hors zone tendue et que vous changez de locataire, vous avez plus de liberté — mais toujours dans les limites prévues. Le principe est qu’une augmentation possible doit être justifiée, transparente et respecter les délais de notification.

5. Augmentations exceptionnelles : travaux et relocation

Il existe des cas où le loyer peut être augmenté au-delà de la simple application de l’IRL. Ces cas sont liés à des travaux d’amélioration significatifs du logement (ex : installation d’équipements nouveaux, rénovation majeure) ou à une réévaluation lors de la relocation, quand le loyer ancien était manifestement sous-évalué.
Dans ces situations, vous devez inclure une clause dans le bail ou un avenant qui prévoit la majoration après travaux. En cas de relocation, vous devez respecter les plafonds régionaux ou communaux applicables. Mais attention : même dans ces contextes, l’augmentation doit rester raisonnable et justifiée, sous peine d’être contestée.

6. Calcul concret de l’augmentation pour 2025

Prenons un exemple simple : le loyer actuel hors charges est de 800 € et la date de révision annuelle est le 15 avril. L’IRL du premier trimestre 2025 est recueilli à 145,47 contre 143,46 un an auparavant : soit +1,40 %. Le nouveau loyer que vous pouvez proposer est de : 800 € × (1 + 1,40 %) ≈ 811,20 €.
Si vous ne procédez pas à la révision à la date prévue, vous perdez cette possibilité pour l’année écoulée. Vous disposez d’un an maximum après la date anniversaire pour effectuer la démarche. Au-delà, l’opportunité est définitivement perdue.

7. Formalités et notification au locataire

La notification de révision doit être effectuée selon les formes légales : lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre signature. Elle doit mentionner la date de la clause de révision, le dernier loyer, le nouveau montant, la base de calcul (IRL) et la date d’application. Le locataire prend connaissance de la demande et le nouveau loyer s’applique à compter de l’échéance suivante. Importante précision : si votre bail prévoit que la révision s’applique à la date anniversaire du bail mais que vous ne le demandez que plusieurs mois après, le loyer nouveau ne pourra s’appliquer qu’à partir de la date de demande, pas rétroactivement.

8. Quand l’augmentation est-elle interdite ou limitée ?

Il y a des cas où l’augmentation est stricte voire interdite :

• Si le logement est classé DPE F ou G et le bail est concerné, vous ne pouvez pas augmenter le loyer tant que les travaux de rénovation ne sont pas faits.
• Si le bail ne comporte pas de clause d’indexation, la révision ne peut pas avoir lieu.
• Si vous êtes en zone tendue et que le loyer en location nouvelle dépasse le plafond fixé pour les biens comparables, l’augmentation ou le nouveau loyer peut être contesté.
• Si vous changez de locataire et souhaitez augmenter le loyer, cette augmentation doit être justifiable et ne pas dépasser les loyers pratiqués sur des logements comparables.

9. Stratégie recommandée pour le propriétaire

Voici quelques conseils pour agir en toute transparence :

• Vérifiez que votre bail contient bien une clause d’indexation à l’IRL.
• Notez la date anniversaire du bail et préparez votre notification en avance.
• Assurez-vous que votre logement satisfait aux exigences DPE­ – si ce n’est pas le cas, anticipez les travaux ou attendez la mise en conformité.
• Calculez l’augmentation selon l’IRL publié et arrondissez si nécessaire en restant raisonnable pour conserver une relation locataire saine.
• Si vous réalisez des travaux majeurs, documentez-les et définissez clairement l’avenant au bail pour prévoir l’augmentation.
• Faites attention à la date de notification et aux délais : un courrier tardif peut vous faire perdre la possibilité d’augmentation pour l’année.

10. En résumé de l’essentiel

Si vous êtes propriétaire d’un bien mis en location, vous pouvez augmenter le loyer à condition que votre bail le prévoie, que l’augmentation respecte le taux de l’IRL (1,40 % pour le premier trimestre 2025), que le logement ne soit pas classé F ou G sans mise en conformité, et que vous respectiez les formes de notification. Les augmentations libres sont strictement encadrées et toute dérive peut être contestée. Il est donc préférable de bien se conformer aux règles pour sécuriser votre revenu locatif et éviter tout litige.